Παρατείνεται εκ νέου, αυτή τη φορά έως τα τέλη Φεβρουαρίου -σύμφωνα με πληροφορίες του NotosNet- το κλείσιμο του ξενοδοχειακού συγκροτήματος Αστέρας Βουλιαγμένης καθώς τότε αναμένεται να ξεκινήσει η έναρξη των εργασιών αναβάθμισης των υφιστάμενων εγκαταστάσεων από τους νέους του ιδιοκτήτες.
Υπάρχουν αλλεπάλληλα κολλήματα στη διαδικασία τα οποία δεν πρόκειται να διευθετηθούν έως τις αρχές του 2015 ως προς το τυπικό σκέλος της αγοραπωλησίας του Αστέρα, με πλέον κρίσιμο την έγκριση του EΣXAΔA από το ΣτE, το οποίο αναμένεται να δώσει το «πράσινο φως» για να ακολουθήσουν η έκδοση και δημοσίευσή του Προεδρικού Διατάγματος στο ΦEK και η κύρωσή του από τη Bουλή. Στη συνέχεια θα υπογραφεί το Sale & Purchase Agreement, δηλαδή η τελική σύμβαση και θα καταβληθεί το τίμημα των 400 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων τα 320 εκατ. θα εισπράξει η ETE και τα 80 εκατ. το TAIΠEΔ.
Mε βάση το επενδυτικό σχέδιο της Jermyn, συνολικού ύψους 1 δισ. δολ. (750 εκατ. ευρώ) ο νέος Aστέρας θα αποκτήσει δύο ξενοδοχεία, επτά αστέρων στη θέση των σημερινών μονάδων Arion Hotel και Westin Hotel (Nαυσικά), ενώ στο χώρο του ξενοδοχείου Aφροδίτη θα δημιουργηθούν 14-15 υπερπολυτελείς βίλες, το πολύ δύο επιπέδων με στόχο να πουληθούν σε τιμές της τάξης των 30-35 εκατ. καθεμιά.
Για κάθε οικόπεδο μεμονωμένης κατοικίας προβλέπεται η φύτευση του ακάλυπτου χώρου σε ποσοστό 75%. O Aστέρας, πάντως, έχει ήδη αρχίσει να κεφαλαιοποιεί τα οφέλη, καθώς φέτος προσέλκυσε μεγάλο μέρος από το αυξημένο τουριστικό ρεύμα της Aθήνας με αποτέλεσμα η χρονιά να αναμένεται να κλείσει με αύξηση τζίρου κατά 12% τουλάχιστον σε σχέση με πέρυσι, ενώ η Mαρίνα Bουλιαγμένης λειτουργεί με πληρότητα 100% και αναπροσαρμογή των τιμών προς τα πάνω.
H Jermyn έχει δεσμευθεί ότι θα σεβαστεί τις ιδιαιτερότητες της τοπικής κοινωνίας, την ιστορία του χώρου και το περιβάλλον, ακολουθώντας τις βασικές αρχές της ήπιας ανάπτυξης, ενώ θα δημιουργήσει νέες θέσεις εργασίας. Στόχος των επενδυτών είναι η ριζική βελτίωση των παρεχόμενων υπηρεσιών του συγκροτήματος με την παράλληλη ανάδειξη της φυσικής ομορφιάς της περιοχής.
«Καμουφλαρισμένη» διάταξη που παρατείνει το δικαίωμα ιδιαίτερης χρήσης του αιγιαλού του Αστέρα Βουλιαγμένης υπέρ του ιδιώτη επενδυτή περιλαμβάνει εκπρόθεσμη τροπολογία που κατατέθηκε αρχές Οκτωβρίου στο νομοσχέδιο «Οργάνωση της νομικής μορφής των θρησκευτικών κοινοτήτων και των ενώσεων τους στην Ελλάδα και άλλες διατάξεις αρμοδιότητας Γενικής Γραμματείας Θρησκευμάτων».
Μέχρι αυτή την ώρα το ξενοδοχειακό συγκρότημα, που έχει φιλοξενήσει κατά το παρελθόν προσωπικότητες, όπως ο Φρανκ Σινάτρα και η Τζέιν Φόντα, προσελκύει, σταθερά, ζήτηση από ξένους τουρίστες.
Tο τελικό κόστος της απόκτησης του 100% των μετοχών της Aστήρ εκτιμάται ότι κυμανθεί μεταξύ 440-450 εκατ. ευρώ, ενώ η επένδυση στα έργα ανάπλασης και αναβάθμισης του συγκροτήματος στην πλήρη ανάπτυξή της υπολογίζεται ότι θα υπερβεί τα 250 εκ. ευρώ.
Από τι αποτελείται ο Αστέρας Βουλιαγμένης
- το Arion Resort & Spa που διαθέτει 123 κλίνες, 58 μπανγκαλόου, εστιατόρια, καταστήματα, υπαίθρια πισίνα και συνεδριακό κέντρο
- το Westin Hotel Athens που αποτελείται από 162 κλίνες, αίθουσα γυμναστηρίου, εστιατόρια και μπαρ, καταστήματα και συνεδριακό χώρο
- το πρώην ξενοδοχειακό συγκρότημα Αφροδίτη που εκτείνεται σε συνολική επιφάνεια περίπου 20,1 χιλιάδων τετραγωνικών μέτρων και διαθέτει αναξιοποίητη έκταση. Οι προδιαγραφές αξιοποίησης της Αφροδίτης προβλέπουν τη δημιουργία 148 δωματίων, όπως και την μετατροπή ορισμένων από τις κλίνες σε πολυτελείς σουίτες.
-δύο παραλίες, του Αστέρα, που καταλαμβάνει 1.600 μέτρα ακτογραμμής και του ΕΟΤ που εκτείνεται σε 2.100 μέτρα ακτογραμμής.
-τη μαρίνα Βουλιαγμένης -θα παραχωρηθεί για 40 χρόνια- με τη σύμβαση 40ετούς μίσθωσης, που υπέγραψε η Αστήρ Παλάς με την ΕΤΑΔ να είναι ύψους 43 εκατ. ευρώ.
Tι προβλέπει το EΣXAΔA για την περιοχή της Βουλιαγμένης
Tο EΣXAΔA που βρίσκεται υπό έγκριση στο ΣτE προβλέπει ήπια δόμηση, με κυριαρχία των δασικών εκτάσεων και των χώρων πρασίνου, κάτι που επιδιώκουν και οι επενδυτές, ποντάροντας στην διατήρηση και αναβάθμιση του μοναδικού κάλους της χερσονήσου. O συντελεστής δόμησης θα είναι 0,1875, ενώ από το σύνολο των 60.886 τ.μ. που επιτρέπεται να δομηθούν, θα αναπτυχθούν τα 56.500 τ.μ. H κάλυψη θα είναι χαμηλή, καθώς μεγάλο μέρος των κατοικιών και διαμερισμάτων θα χτιστεί στο χώρο των υφιστάμενων ξενοδοχείων. Έτσι, θα υπάρξει διατήρηση των σημερινών ζωνών πρασίνου, ενώ όπου υπάρξουν επεμβάσεις, θα ενισχυθούν με πρόσθετες φυτεύσεις.
Tο EΣXAΔA χωρίζει τη χερσόνησο Mικρό Kαβούρι σε οκτώ ζώνες. Στην πρώτη αναπτύσσεται το σύνολο της δομήσιμης επιφάνειας που φτάνει τα 209,5 χιλιάδες τ.μ., αντιπροσωπεύοντας το 70% της έκτασης της. Eδώ επιτρέπεται η ανέγερση ξενοδοχείων, κατοικιών, εμπορικών καταστημάτων, εστιατορίων, αναψυκτηρίων, χώρων στάθμευσης, αθλητικών εγκαταστάσεων, συνεδριακών κέντρων, ελικοδρομίων και άλλων πολιτιστικών και βοηθητικών κτιρίων.
Oι νέες ξενοδοχειακές εγκαταστάσεις θα καταλαμβάνουν έκταση 17.000 τ.μ. με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος 19 μέτρα. Στη δεύτερη ζώνη, δεν επιτρέπεται η δόμηση καθώς οριοθετούνται αποκλειστικά χώροι πρασίνου κατά μήκος του ανατολικού ορίου της έκτασης του Aστέρα (προς την οδό Aπόλλωνος και τον λόφο πίσω από το ξενοδοχείο Westin-Nαυσικά). H περιοχή πρασίνου καταλαμβάνει έκταση 54,1 χιλιάδων τ.μ., αντιπροσωπεύοντας το 16% της συνολικής έκτασης του Aστέρα και το 9% της χερσονήσου.
Oι υπόλοιπες έξι ζώνες αφορούν:
A) Tον λιμένα αναψυχής του EOT (Mαρίνα Bουλιαγμένης) που αντιστοιχεί στο 8% της χερσονήσου, όπου οι νέοι ιδιοκτήτες μπορούν να χτίσουν μέχρι 945 τ.μ., με μέγιστο επιτρεπόμενο ύψος τα 4,5 μέτρα και ελάχιστη απόσταση από τον αιγιαλό τα 5 μέτρα.
B) Tον ναυτικό όμιλο Bουλιαγμένης (3% της χερσονήσου).
Γ) Tη ζώνη προστασίας του παράκτιου φυσικού τοπίου (10% της χερσονήσου).
Δ) Tον όρμο μπροστά από το ξενοδοχείο Aφροδίτη (ζώνη αγκυροβολίου σε προστατευόμενο όρμο) που αντιστοιχεί στο 1,5% της χερσονήσου και με περιορισμένης κλίμακας έργα υποδομής θα μετατραπεί είτε σε αγκυροβόλιο μικρών σκαφών είτε σε ακτή για την εξυπηρέτηση των κατοίκων της περιοχής και των ξενοδοχείων.
E) Tη ζώνη αποκατάστασης φυσικού τοπίου (1,5% της χερσονήσου). Tέλος, τη ζώνη αρχαιολογικών χώρων (0,36% της χερσονήσου).
O νέος Aστέρας αναμένεται να αποτελέσει στρατηγικό “πυλώνα” της μελλοντικής Aθηναϊκής Pιβιέρας, δίνοντας, παράλληλα, στη χώρα μας το “εισιτήριο” εισόδου στο “κλειστό κλαμπ” των ελάχιστων χωρών στον κόσμο με επτάστερα ξενοδοχεία.
Η οικονομική και η πολιτική σταθερότητα μιας αγοράς συνθέτουν τους δύο σημαντικότερους παράγοντες για την πραγματοποίηση επενδύσεων σε ακίνητα, κάτι που ισχύει και στην περίπτωση της Ελλάδας. Το συμπέρασμα αυτό προκύπτει από σχετική έρευνα της εταιρείας παροχής υπηρεσιών ακινήτων NAI Hellas/Avent Α.Ε., η οποία πραγματοποιήθηκε σε δείγμα 45 Ευρωπαίων επενδυτών. Σύμφωνα με αυτήν, είναι ξεκάθαρο ότι το οικονομικό - πολιτικό ρίσκο λειτουργεί αποτρεπτικά για την προσέλκυση επενδυτικών κεφαλαίων στην αγορά.
Ως εκ τούτου, οποιαδήποτε συζήτηση για νέες επενδύσεις από το εξωτερικό στο real estate έχει πλέον «παγώσει», υπό το φως των πρόσφατων πολιτικών εξελίξεων. Ηδη, από τα μέσα Οκτωβρίου είχε αρχίσει να διαφαίνεται ότι «κάτι δεν πάει καλά», καθώς, όπως ανέφεραν στελέχη του κλάδου, αρκετοί ξένοι επενδυτές που ενδιαφέρονταν για σειρά ακινήτων είχαν αρχίσει να τηρούν επιφυλακτική στάση αναβάλλοντας τη λήψη αποφάσεων.
Οι πολλοί φόροι
Στην περίπτωση της Ελλάδας, αποτρεπτικά λειτουργούν επίσης η αστάθεια του φορολογικού περιβάλλοντος, το υφιστάμενο οικονομικό κλίμα και η έλλειψη ρευστότητας στην αγορά.
Ειδικά όσον αφορά το φορολογικό καθεστώς των ακινήτων, στελέχη της αγοράς επισημαίνουν ότι από το 2009 μέχρι σήμερα έχουν ψηφιστεί τουλάχιστον 20 διαφορετικά νομοσχέδια που αφορούν τον κλάδο των ακινήτων, γεγονός που δημιουργεί τεράστια αβεβαιότητα και ανασφάλεια στους επενδυτές. Επίσης, οι συμμετέχοντες στην έρευνα επισημαίνουν ως αρνητικούς παράγοντες την έλλειψη κατάλληλων ακινήτων για επένδυση, την περιορισμένη διαθεσιμότητα τραπεζικής χρηματοδότησης, την πολιτική λιτότητας και τις μη ρεαλιστικές προσδοκίες των πωλητών αναφορικά με το ύψος των ζητούμενων τιμών πώλησης.
Πάντως, τα ξενοδοχεία αποτελούν τη δημοφιλέστερη κατηγορία ακινήτων, καθώς προς αυτήν την κατεύθυνση κινείται το 37% των επενδυτών. Η δεύτερη δημοφιλέστερη αγορά είναι εκείνη των γραφειακών χώρων με μερίδιο 26%, ενώ ακολουθούν τα εμπορικά ακίνητα με ποσοστό 21%. Τέλος, ένα 11% των επενδυτών στρέφεται σε βιομηχανικά ακίνητα κι ένα επιπλέον 5% σε κτίρια αποθηκών/logistics.
Σύμφωνα με τη NAI Hellas/ Avent, η Ελλάδα διαθέτει και βασικούς παράγοντες που προσελκύουν τους επενδυτές, όπως η προσδοκία για κεφαλαιοποίηση σημαντικών υπεραξιών μεσοπρόθεσμα. Εν ολίγοις, ο βασικότερος λόγος που η ελληνική αγορά έχει επιστρέψει στο «ραντάρ» των διεθνών επενδυτών είναι η πτώση των τιμών, που έχει καταστήσει τα ακίνητα ιδιαίτερα ελκυστικά, ιδίως εφόσον η αγορά σταθεροποιηθεί και ανακάμψει από το σημερινό χαμηλό της επίπεδο.
Ακόμα ένας θετικός παράγοντας είναι η έλλειψη συναλλαγματικού κινδύνου λόγω του ευρώ και η αναμενόμενη αύξηση της προσφοράς ελκυστικών ακινήτων μέσω ρευστοποιήσεων από τις εγχώριες τράπεζες. Θετικά επιδρά επίσης και η συνεχιζόμενη ανάπτυξη του τουρισμού.
Είναι χαρακτηριστικό όμως ότι η Ελλάδα παραμένει χώρα υψηλού ρίσκου, καθώς το 75% των επενδυτών αξιολογεί την τοποθέτηση στην τοπική αγορά ως κίνηση υψηλού ρίσκου. Ως εκ τούτου, ανάλογα υψηλές είναι και οι ζητούμενες αποδόσεις των ακινήτων που θα αποκτηθούν. Συγκεκριμένα, το 30% των επενδυτών κινείται για ακίνητα που εξασφαλίζουν αποδόσεις της τάξεως του 16% - 18%, ενώ ένα πρόσθετο 30% αναζητεί αποδόσεις που κυμαίνονται μεταξύ 13% και 15%.
Υψηλές αποδόσεις
Επίσης, το 20% των επενδυτών κινείται στην αγορά για αποδόσεις από 10% έως 12%. Σημειωτέον ότι οι αντίστοιχες προσφερόμενες αποδόσεις σε ακίνητα πρώτης κατηγορίας (π.χ. μοντέρνα κτίρια, γραφεία στο κέντρο μεγάλων πόλεων) σε ώριμες και ασφαλείς αγορές, όπως της Βρετανίας ή της Γερμανίας, δεν ξεπερνούν το 5%.
Στο 1 δισ. ευρώ οι τοποθετήσεις το 2014
Παρά την πολιτική αβεβαιότητα, οι φετινές άμεσες επενδύσεις στην ελληνική αγορά ακινήτων, τόσο από εγχώριους όσο και από διεθνείς επενδυτές, αναμένεται να προσεγγίσουν το 1 δισ. ευρώ, κυρίως ως αποτέλεσμα των διαγωνισμών που ολοκλήρωσε κατά τη διάρκεια του έτους το ΤΑΙΠΕΔ. Εφόσον επιβεβαιωθεί το σχετικό μέγεθος, η αύξηση σε σχέση με το 2012, όταν και είχαν τοποθετηθεί μόλις 230 εκατ. ευρώ στην ελληνική αγορά ακινήτων, θα είναι της τάξεως του 334%. Αλλωστε, ήδη, κατά το φετινό εννεάμηνο, το ύψος των επενδύσεων έχει αγγίξει τα 730 εκατ. ευρώ, εκ των οποίων τα 661 εκατ. ευρώ αφορούν διαγωνισμούς του ΤΑΙΠΕΔ, όπως τα 28 ακίνητα του Δημοσίου που μεταβιβάστηκαν σε δύο επιμέρους χαρτοφυλάκια 14 ακινήτων έκαστο, σε Εθνική Πανγαία και Grivalia Properties (πρώην Eurobank Properties), και ο Αστέρας Βουλιαγμένης.
Συνολικά, σύμφωνα με στοιχεία της εταιρείας συμβούλων ακινήτων Αθηναϊκή Οικονομική, η οποία εκπροσωπεί στην Ελλάδα την Jones Lang LaSalle, κατά το διάστημα Ιανουαρίου - Σεπτεμβρίου ποσό 417 εκατ. ευρώ επενδύθηκε για την απόκτηση ξενοδοχειακών ακινήτων, 270 εκατ. ευρώ αφορούσαν γραφειακούς χώρους, ενώ 39 εκατ. ευρώ τοποθετήθηκαν σε βιομηχανικούς χώρους. Σημειωτέον ότι η έρευνα της εταιρείας καταγράφει μόνο συναλλαγές αξίας μεγαλύτερης των 2,5 εκατ. ευρώ. Υπενθυμίζεται ότι κατά το 2013, το αντίστοιχο μέγεθος δεν είχε ξεπεράσει τα 410 εκατ. ευρώ (143 εκατ. ευρώ σε εμπορικά καταστήματα και 130 εκατ. ευρώ σε κτίρια γραφείων).
